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駆け込み購入は本当に2%分お得なのか? 消費増税に備える。

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 2019年10月の、8%から10%への消費税率引き上げが濃厚になってきました。

 消費税については、例えば、賃貸マンションに居住されている皆さんの家賃が非課税であるように、そもそも課税の対象にならない取引も存在します。住宅の購入に関しては、取引額が数千万円単位と非常に大きな金額になるため、いまから住宅購入をお考えの方は、税率改定前に駆け込みで購入を決定することもお考えかと思います。

 しかしながら、初めてマンション購入をお考えの方の場合、押さえておいておかれた方がよい消費税の基礎知識があります。
 それは、「個人間の取引」と「土地取引」においては、消費税は課税されないという事実です。

 例えばマンションの場合、業者が販売する新築マンションやリノベーションマンションには、その購入価格に消費税が課税されますが、個人が売却される、いわゆる中古マンションの場合は消費税がかかりません。

 もちろん、不動産取引に必要なその他の諸経費(不動産仲介業者に支払う仲介手数料や引越し費用等)については消費税の課税対象になりますので、消費増税の影響がまったくないとは言い切れませんが、基本的に個人間での売買が多い中古マンションをご検討されるに当たっては、消費増税による影響額というのはそう大きくないと言えるでしょう。

≪設例≫
4,000万円の中古マンションを購入した場合
 ① 本体売買価格
   ・・・ 4,000万円(非課税)
 ② 仲介手数料(①の3%+6万円〔税抜〕)
   ・・・    126万円(消費税の課税対象)
 ③ 引越し代
   ・・・    10万円(消費税の課税対象)

 ⇒ 消費増税の影響額=(②+③)×(10%-8%)≒3万円


 これが業者卸しの新築マンション(もしくはリノベーションマンション)になるとどうなるのでしょう?
 実は、単純に物件価格の4,000万円に増税分の2%を掛けた80万円が持ち出しになるわけではありません。
 マンションは「区分所有」とも言われるように、一つの建物を複数の所有者で分かち合って所有する形態の住宅です。そしてこの分かち合う対象には、建物が建っている土地(敷地)も対象になります。つまり、マンションの販売価格は4,000万円なら4,000万円と纏められて表示されていますが、実際のその中身には、土地部分と建物部分の内訳が存在するということです。先に「土地取引については消費税非課税」と申し上げましたが、当然この原則は不動産事業者から購入するマンション売買においても適用されるため、実際には以下のような支払い構造の取引でお金を支払うことになります。

≪設例≫
4,000万円の新築マンションを購入した場合
 ①本体売買価格(税込表示)
  1)土地・・・ 2,000万円(非課税)
  2)建物・・・ 1,852万円(消費税の課税対象)
 ②引越し代・・・10万円(消費税の課税対象)

 ⇒ 消費増税の影響額=(①(2)+②)×(10%-8%)≒37万円

(注)土地代と建物代の按分については、決まった比率があるわけではありません。設例上わかりやすい数字にしていますが、実際にご購入を検討される際には不動産取引業者にご確認ください。


 これだけを見ると、「新築マンションを選ぶなら駆け込み需要に乗った方が得じゃないか」と思われるかも知れませんが、早合点は禁物です。

 一方で政府は住宅の購入を促進するため、様々な減税の制度も設けており、これら購入を後押しするような制度の知識も合わせ持っておかないと、得したつもりが損をしていたということになりかねません。
 なかでも、いま住宅購入をお考えの方が押さえておいておかれた方がよいのが、

①住宅ローン減税
②すまい給付金
両親から援助してもらった住宅購入資金に対する贈与税の非課税枠拡大

以上3点です。

 住宅ローン減税については幾つか適用条件はあるものの、年末ローン残高の1%が毎年末に最大40万円×最長10年間還ってくるという制度です。こちらの注意点としては、中古住宅を購入した場合には、最大20万円×最長10年間に半減するという点です。紙面の都合上、詳細は割愛しますが、4,000万円のローンを年利1%・期間30年で借りた場合、元利均等払いでの月の返済額は128,655円/月となり、10年間で得られる減税額は新築マンションなら約335万円、中古マンションなら200万円(上限)となります。

 すまい給付金の仕組みはもっとシンプルで、年収基準に応じて現金給付が受けられるという制度です。詳細については、国土交通省のすまい給付金サイトをご覧いただきたいのですが、従前は、年収510万円以下の方を対象に、所得額に応じ10~30万円の現金給付が受けられるという制度でしたが、消費増税後においては支給枠が拡充され、年収775万円以下の方までを対象に、所得額に応じ10万円から最大50万円が給付されることになっています。

 最後に、「住宅取得等資金贈与の非課税」についてですが、こちらは住宅購入を目的に両親や祖父母から資金援助を受けた場合、贈与税の課税対象外とされる上限額が、消費税増税後においては、1,200万円から3,000万円に引き上げられる予定です。

 多くの方にとって、住宅の購入というのは、こうしたシミュレーション上の損得勘定だけで決められるものでないということは当然かと思います。しかしながら、いざ本格的に住まい探しを行う段になって、これまで思いもしなかった迷いが生じるというのもまた当然かと思います。
 住まい探しは、畢竟、家族の夢探しでもあります。住宅を買って以降の生活もまた、幸せな人生を送るためには重要です。少し背伸びをして物件を探してみたくなったときや、一長一短ある二つの物件どちらにするか悩みはじめたとき、そんなときにはこうした購入後の金銭負担についてもう一度洗い直してみると、最後に背中をポンッと押してもらえる良い材料になるのかも知れません。

※この記事は、平成30年4月日現在の法令に基づき執筆しています。また、本記事の作成に当たってはわかりやすく表現するために、詳細を割愛しているシミュレーション項目もございます。税制はその時々の情勢に応じ迅速な変更がなされ、また、課税対象の条件が細かく定められていることが大半です。実際に物件のご購入を検討される場合は、予め不動産取引業者並びに税理士等、専門家に相談しご判断ください。

取材・文/TN(HN)
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