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2020年問題の本質は不動産の供給過剰にあるのか?④

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テーマ:ライター記事


 都心部のマンション価格に大幅な値崩れが起きると予想するいわゆる2020年問題。当ブログでは過去3回に渡り、このテーマに関する虚と実について論じてきました。

(前回までの記事はこちらから


■私たちが本当に気を付けるべきは、来るべき景気後退期

 以上のように、巷でいわれる都心マンションにおける2020年問題に関しては、長期トレンドとしては正しいものの、価格下落の起こるターム(期間)としては相当に緩やかな変化として顕れるものと私は考えています。
 また、私たちは、不動産市況を含むすべてのマーケットについて、好景気・不景気といった景気循環の影響から逃れえないという基本原則を再確認すべきかとも思います。

 2012年に始まったアベノミクスの柱に「異次元の量的緩和策」と呼ばれる金融政策がありますが、今年4月に再任の決まった日銀の黒田総裁は、再任向けた3月の衆院運営委員会の質疑において、一連の量的緩和策の終了目標とする「物価目標2%」の達成時期について「2019年度頃には2%に達成する可能性が高いと確信している」と述べるとともに、「19年度頃に出口を検討していることは間違いない」と明言しています。(※1)

 昨年12月には、「景気がいいからそろそろ金利を上げるとの考えはない」との考えを示している黒田総裁(※2)にとって、物価目標2%が達成されれば、当然、現在の量的緩和策は見直され、いま史上空前の低金利といわれる住宅ローン金利にも直接的に影響を与えるでしょうし、また現在、戦後二番目の長さとなっている景気拡大局面に対しても引き締め効果が顕れるものと考えられます。
 景気循環と不動産価格の変動との関係性については、景気動向指数のうち遅行指標(法人税収入・常用雇用指数・家計消費支出等)と強い相関関係があるとの調査結果があり(※3)、其の実、不動産価格のピークは景気動向指数の先行指標や一致指標に注意を払うことである程度前もって予測することができます。
(但し、不動産取引のプロフェッショナルは、元々こうした因果関係も考慮に入れて、不動産価格を調整しますので、実際にはこうした指標に顕れるよりも早いタイミングで売却を決断しなければ「価格が高すぎて買い手が付かない」という状況に取り残されることになります。)

 以前書いた「首都圏の不動産バブルは本当なのか?」という記事の中でも触れましたが、自身で購入される住宅の価値基準を「資産価値」だけに置くと、「いつ売ると高く売れるのか」という含み益にばかり関心が向かいがちです。しかしながら、区分所有マンションを購入される方で、最初から転売目的で購入を決められる方は少ないはずです。
 マンション売却後の新しいライフプラン(住み替えに関わる資金計画や、資産価値・居住価値の両方に重きを置いた物件探し等)の作成に踏み切れず迷っていらっしゃる方がいらっしゃいましたら、まずは一度、タマホーム不動産にご相談ください。タマホーム不動産は、いつでも皆様からの売却・購入相談をお待ちしております。


※3 『不動産レポート2014』2013年12月6日、都市未来総合研究所、「景気と地価、不動産関連指標の時系列相関に関する考察」丸山直樹

取材・文/TN(HN)
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